Անշարժ գույքի գները բարձրանո՞ւմ են

Ըստ որոշ պաշտոնատար անձանց հայտարարությունների, ինչպես նաև ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի վերլուծական հրապարակումերի` անշարժ գույքի գները ՀՀ-ում աճում են:

Ընդունված է ասել, որ անշարժ գույքի շուկան հարմար ինդիկատոր է երկրի տնտեսական զարգացումների վերաբերյալ ընդհանուր կարծիք կազմելու համար: Սակայն պետք է հաշվի առնել, որ անշարժ գույքի շուկան բավականին զգայուն է նաև այն գործոնների նկատմամբ, որոնք իրականում պայմանավորված չեն իրական տնտեսական զարգացումներով. շուկայի վրա էական ազդեցություն ունեն նաև բնակչության սպասումներն ու ակնկալիքները:

Այսպիսով՝ որո՞նք են տնտեսական հիմնավորմամբ անշարժ գույքի գների վրա ազդող իրական գործոնները.

Դրանք են. բնակչության եկամուտների և վճարունակության մակարդակը, ֆինանսավորման (վարկավորման) հասանելիության մակարդակն ու պայմանները, բնակչության աճը և միգրացիոն իրավիճակը, չօգտագործվող կամ պարապուրդի մատնված անշարժ գույքերի առկայության քանակական ցուցանիշը, շինարարության տեմպերի ու ծավալների տատանումները, այլ տնտեսական գործոններ:
Արդյո՞ք թվարկված ուղղություններով վերջին շրջանում կան նկատելի զարգացումներ: Եթե նույնիսկ կան, դրանք էական չեն շուկայի վրա լուրջ ազդեցություն ունենալու համար: Հետևաբար նկատվող գնաճը պայմանավորված է առավելապես դրական սպասումներով: Շատ կարևոր է հաշվի առնել նաև այն հանգամանքը, որ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկա մտնող գումարների զգալի մասը դրսից է գալիս, ոչ թե երկրի տնտեսական զարգացման արդյունք է: Դա նույնպես վկայում է այն մասին, որ առկա գնաճը պայմանավորված է առավելապես դրական սպասումներով:

Սա նմանվում է 2007-2008 թ.թ. ընթացքում տեղի ունեցած կտրուկ գնաճին, ինչի հետևանքով անշարժ գույքի շուկայում և շինարարության ոլորտում կատարված ներդրումներն եղան ոչ արդյունավետ:

Այժմ դիտարկենք անշարժ գուքի գների աճի վերաբերյալ հրապարակված պաշտոնական տվյալները: Այսպիսով ըստ ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի 01.11.2018թ ի հրապարակման՝ 2018 թվականի երրորդ եռամսյակում նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ Հանրապետությունում գործարքներն աճել են 9.4 %-ով, իսկ 2018 թվականի երկրորդ եռամսյակի համեմատ՝ 0.2 %-ով: Տարեկան համեմատության մեջ ևս աճն ակնհայտ է, չնայած 2018թ. սեպտեմբեր ամսին նկատվել է գործարքների նվազում՝ հասկանալի օբյեկտիվ պատճառներով։
Երևանում բնակելի շենքերի բնակարանների 1 մ քառ. մակերեսի հաշվարկով շուկայական միջին գները 2017 թվականի երրորդ եռամսյակի համեմատ աճել են 9.9%-ով:

Նախ հասկանալի չէ, թէ որոնք են նշված «հասկանալի օբյեկտիվ պատճառները», եթե խոսքը քաղաքապետի ընտրություններ, կամ այլ քաղաքական զարգավումների մասին է, նշանակում է այդ պատճառները ոչ թե օբյեկտիվ, այլ սուբյեկտիվ են, և պայմանավորված չեն տնտեսական զարգացումներով:

Երկրորդ. քանի որ կադաստրի կոմիտեի եզրակացությունը հիմնված է գործարքների պայմանագրային գների վերլուծության վրա, իսկ անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրերում գները նշվում են բացառապես ՀՀ դրամով, հետևաբար անհրաժեշտ է հաշվի առնել նաև տարադրամի ինֆլյացիան, քանի որ գաղտնիք չէ, որ իրականում անշարժ գույքի գործարքները տեղի են ունենում ԱՄՆ դոլարով:

Այնուամենայնիվ, վերջին ամիսներին իսկապես նկատվում է անշարժ գույքի գների որոշակի աճ, բայց պայմանավորվա՞ծ է արդյոք այդ աճը երկրի տնտեսական դրական զարգացումներով, կարծում եմ վաղ է գնահատել, ուստի չարժե գալ շտապ եզրահանգումների:

Վահե Ավետիսյան
Hima.am կայքի հիմնադիր
Անշարժ գույքի շուկայի փորձագետ